不动产证券化管理机构之利益冲突

      自92年7月23日订定不动产证券化条例以来，市场上已于去年年中完成第一件不动产资产信托证券化（台北国际商业银行受托经管嘉新国际万国商业大楼资产信托），并于今年年初完成第一件不动产投资信托证券化（台湾土地银行募集富邦一号不动产投资信托基金）。 根据金管会银行局网站所公布资料，截至今年8月底，主管机关已核准七件不动产资产信托与两件不动产投资信托申请案。 目前尚有多件申请案正由主管机关审核中，预期未来不动产证券化之商品将更为蓬勃发展。 于不动产证券化运作的流程中，信托成立后受托机构往往将不动产本身的物业管理委由不动产管理机构负责，且在不动产投资信托类型的案件中，不动产管理机构在一定程度上也涉足基金资产之管理，故除了应配有专职的不动产管理人员之外，尚须配有专职的基金资产管理人员。因此不动产管理机构的资格与能力对于证券化案件是否能够成功就即为重要。 目前法令上对于不动产管理机构所应具备资格限制，除了应属不动产证券化条例第4条第1项第10款所规定之「建筑开发业、营造业、建筑经理业、不动产租赁业或其它经中央目的事业主管机关核定公告之事业」，尚须符合信托业商业同业公会依不动产证券化条例施行细则授权所制定之「受托机构选任不动产管理机构应符合之一定条件及其委任契约应记载事项作业要点」，目前该草案所规定之条件包括应加入相关同业公会、应具备相当之资本额、应具备从事相关业务之经验且绩效卓著、应配置相关专职人员等等。 以上系属针对不动产管理机构资格与条件之法令限制。惟该等法令限制仅为最低之形式要求。 除了形式要求之外，主管机关往往在具体案件中会进一步审核选任的不动产管理机构是否符合其它实质要求。主管机关提出该等形式要求与实质要求之目的，则在于切实保障投资人之权益，以避免不适任之不动产管理机构因经营不善而损害投资人之收益。 前述实质要求，其中之一即为该不动产管理机构在该案件担任该等职务是否有利益冲突之问题？若有，将以何种方式回避？这些可能的利益冲突往往是基于以下几项交易模式而产生： 第一，不动产管理机构代表受托机构进行交易之交易相对人系属不动产管理机构本身之关系企业； 第二，不动产管理机构本身在信托标的不动产之邻近区域另外拥有或经营其它具同构型之不动产； 第三，在不动产投资信托之案件中，发起人有数名，而不动产管理机构同时兼为其中一位发起人。 针对以上交易模式所可能产生之利益冲突以及相关回避冲突，摡述如下： 1. 不动产管理机构代表受托机构进行交易之交易相对人系属不动产管理机构本身关系企业 针对此种情形，可透过契约约定方式，限制不动产管理机构代表受托机构进行交易时，独厚其关系企业。例如，可约定「不动产管理机构代表受托机构而与其本身之关系企业进行交易时，其交易条件应符合一般独立当事人间进行常规交易之交易条件」或将其相关交易条件做适当公开揭露。 2. 不动产管理机构本身在信托标的不动产之邻近区域另外拥有或经营其它具同构型不动产 不动产管理机构亦应在其年度工作计划中，提出避免该利益冲突对策，经由受托机构审阅，于受托机构同意该等年度工作计划后，依该对策或计划进行经营管理，按月提出管理或招租之报告予受托机构，由受托机构监督、控管。 3. 在不动产投资信托案件中，发起人有数名，而不动产管理机构兼为其中一位发起人 数名发起人所提供不动产如非同构型，则可能的利益冲突应不存在；如属同一性质，由于该不动产管理机构仅为一部分标的不动产之原所有权人，因此可能会造成不动产管理机构忽略其它原本非其所拥有之不动产。针对此种利益冲突之情事，可于不动产证券化之信托计划及服务契约中事先拟定对于各该投资标的不动产之经营管理策略，并要求不动产管理机构依据该等策略进行经营管理，并按月提出管理报告予受托机构，由受托机构监督、控管。 目前主管机关对于已发行或审理中的不动产证券化案件，皆对不动产管理机构、相关服务契约、信托契约及信托计划等，进行谨慎审理；另外不动产证券化条例亦授权增订子法，规范不动产管理机构之资格以及管理方式，加诸上述可能利益冲突之因应对策，均可确保此等利益冲突问题不致发生。此外，选任具备卓著绩效与良好声誉之公司或企业担任不动产管理机构，该公司或企业基于其对投资人以及社会之责任，亦会尽最大努力谨慎管理，俾求投资人之利益获得优先之保障。 在实际案例中，往往由原来的业主（即发起人或委托人）担任不动产管理机构，在此种情形中，原来的业主对于不动产本身最为熟悉，与原有租户之间关系良好，由其负责管理之，当属最符合经济效益也最有利于投资人之策略。基于相同的道理，在国外实际案例中，也多由原来的业主或其关系企业担任不动产管理机构，对创造投资人之利益，有直接之帮助，投资人亦十分认同，信用评等机构对此也持正面的看法，只要管理机构有良好之声誉以及完善之内控内稽制度，对于不动产证券化之信用评等，亦能有加分之作用。因此利益冲突之存在，并非对不动产证券化当然有负面之效果，透过完善制度之设计、信评之认同、主管机关及受托机构之把关以及法律规范，此种利益冲突自不复存在，投资人之利益自有优先之保障。 最后，不论不动产管理机构是由何人担任，最终皆应回归专业能力，此才是投资人所最关切者。