房贷新政策：对房地产信托影响几何？

     日前，银监会发出通知，要求进一步强化房地产信贷管理。实际上，这份被称作“54号文”的文件早已被媒体广泛关注：“房地产信托面临重大调整”、“房地产信托经受生死考验”……一段时间以来，所有的关于这份文件的文字似乎都让人感觉到一种大不寻常的气息。
　　这份名为《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的文件，发放对象涵盖了银监会所辖所有金融机构。在这份洋洋数千言的文件中，银监会共提出了九点要求。涉及信托公司的是第八条，全文如下：
　　“进一步规范信托投资公司房地产信贷业务。信托公司开办房地产信贷业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发2005212号）有关规定；用集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。银行业监管部门要根据本通知精神加强对信托投资公司房地产贷款业务的监督管理。”
　　通读这份文件的感受有三：其一，文件是依据国家对房地产行业的宏观调控政策而定；其二，要求的对象虽然涵盖了所有金融机构，但重点是商业银行；其三，对信托公司房地产信托的要求是对“212号文”的强调。
　　实际上，银监会对房地产信托风险的警惕并不是从现在才开始。2004年内蒙古会议上，银监会就提示加强对房地产信托风险的警惕；2005年，银监会再次以“212号文”的形式提示房地产信托风险，并提出了“资本金比例35％”、“四证齐全”等规定。今年“54号文”对房地产信托的要求，实际上早已不是新鲜话题，而是银监会念了多次的“风险经”。
　　“54号文”的下发，一方面是国家宏观调控政策的具体体现，是银监会有关房地产信托政策的一贯延续；另一方面也是因为自“212号文”下发以来，房地产信托一直有增无减。用益信托工作室在本报披露的信托市场月度报告显示：去年9月底银监会“212号文”下发后至今，房地产信托始终名列信托产品发行数量和规模的前三甲，其中在很多月份甚至名列榜首。
　　“54号文”之所以使人产生房地产信托“经受生死考验”的感觉，重要的原因在于文件中关于“以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款”的表述。文件要求：“信托公司开办房地产信贷业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发2005212号）有关规定”。一直以来，房地产信托的资金运作形式大多为贷款，有统计显示，有80%以上的房地产信托属于过桥类的贷款形式。“212号文”对房地产信托所提出的“资本金比例35％”、“四证齐全”等曾被视为对信托公司过高要求的规定，实际上都是针对贷款类房地产信托的。“212号文”下发后，许多信托公司通过股权信托的模式绕开了“212号文”的要求，其具体操作模式是：信托公司发行房地产信托计划后，以股权投资的形式进入房地产项目，但在收购房地产项目股权之前，与房地产商约定时间由房地产商回收股权。这就是所谓的“以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款”。事实上这仍然是贷款信托。这种变通后的贷款信托实质上绕过了“212号文”对房地产信托的要求，增大了信托公司的风险。
　　去年“212号文”发出恰逢由中国信托业协会组织的“中华信托万里行”重庆中心会议召开前夕，那时由于信托公司反应强烈，会议临时增加了对“212号文”的研讨。也正因为有了这次研讨，这个本来只有西部信托公司参加的会议变成了一个全国性的信托公司会议，各信托公司高层几乎悉数到场，且反应强烈。与此比较，“54号文”发出后各信托公司的反应显得平静了许多。
　　采访中记者了解到，各信托公司基本认为“54号文”肯定会对房地产信托产生影响，但对信托公司的影响却不尽相同。沿海地区某以房地产信托为主业的信托公司人士对记者表示，“54号文”实际上堵住了间接信贷类房地产信托。因为目前信托产品流动性问题没有解决，所以开发时间周期较长的纯投资类房地产信托在销售上会有问题，所以它对房地产信托肯定会产生影响。但这位人士表示，“54号文”符合国家宏观调控政策，对此信托公司可以理解。实际上，“54号文”对房地产信托的引导方向也与该公司的方向一致，即向纯股权投资方向发展。但中部某信托公司的一位相关人士则对记者表示，因为信托公司主要盈利点不同，“54号文”对不同信托公司的影响也不相同。该公司很少做房地产信托项目，所以“54号文”不会对公司产生影响。