房地产融资亟待拓展新渠道 信托不是唯一途径

　　4月底央行加息之后，融资成本越来越受到房地产商们的关注。“八仙过海，各显神通”，在努力拓展资金来源的背后，房地产业融资渠道趋于多元化。

　　降低成本最关键

　　中国房协的一位研究人员向记者表示，“长期来看，多元化融资是房地产业的必然选择，但眼下如何降低融资成本，选择哪种融资工具能使成本低廉是地产商最挠头的问题。”在央行加息的背景下，地产商们逐渐把降低融资成本看作其开发项目的最关键一环。

　　对此，京城一位不愿意透露姓名的地产商深有感触。“在任何时候降低成本都是地产商首先要考虑的问题。”他介绍，自今年第一季度以来，他所在公司的融资成本就一直居高不下。到3月末，公司资金链接近断裂，他通过熟人牵线与某国有商业银行签订了一项委托贷款协议，获得一笔5000万元的贷款救急，为此，公司付出了高昂的代价——15%的年利率。

　　“没有别的选择。”今典集团老总张宝全显然很理解上述这位同行的苦衷。

　　他分析，当前除了依靠银行，地产商几乎没有其他的融资渠道，虽然国内资本市场日益壮大，但两万多家房地产企业仅有50多家上市，即便是上市房地产公司，面对一个项目动辄数亿元甚至十多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。

　　一份由全国工商联住宅产业商会等单位支持设立的“REICO工作室”发布的报告显示，长期以来中国房地产开发企业直接融资渠道狭窄，到目前为止，中国房地产企业直接融资的比例仅为2％左右。

　　更令人担忧的是，原来一直倍受地产商青睐的“信托融资”也遭遇到严峻考验。张宝全指出，由于金信信托的“出事”，使得监管部门对房地产信托计划的审核更加小心，信托公司在项目选择上也格外谨慎，地产商通过信托融资的难度在加大，成本也随之水涨船高。

　　权威资料显示，信托产品一年期平均收益率为4.2%，而房地产信托计划的预期收益率却明显要高于平均水平，预期收益均在6％以上。而且，由于房地产信托资金偿还的周期较短，通常为1年，这进而增加了房地产商资金使用的成本。

　　催生多元化融资渠道

　　随着银行、信托等融资渠道成本的逐渐攀升，地产商们正抓紧设计一些新的房地产金融创新品种。

　　“我们现在与北京的一家银行达成了初步意向，事情如果顺利的话，这种‘贴息委托贷款’新产品6月份就会面世。”北京某大型房地产公司的一位人士透露，该产品由地产商提供资金，委托商业银行向购买房者发放委托贷款，并由地产商补贴一定期限的利息。

　　中国房协的这位研究人员认为，“这其实就是一种‘卖方信贷’”。加息加重了购房人的负担，地产商自掏腰包可谓一举两得，一是刺激购房，二是让资金迅速回笼，避免在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机。但他指出，这种融资方式只适用于部分有实力的地产商。

　　与此同时，一些中小地产商也开始行动起来。

　　记者了解到，当前中小地产商主要有两条途径来拓展融资：一是寻求与大公司合作，这能得到大企业部分资金支持，也可以借助大企业的良好声誉吸引购房者；二是寻求民间资金。

　　“与大公司合作对中小地产商而言的确是条融资捷径，民间融资更是如此，目前很多民营企业手里头握着大量资金，苦于没有出路，明知地产投资回报高，但因专业知识与经验只能望洋兴叹。”国研中心金融所副所长巴曙松在接受记者采访时表示，上述两种模式无疑是中小地产商的上好选择。

　　巴曙松还指出，房地产业是一个资金高度密集型的行业，必须借助各种融资手段，金融创新、个性化的融资模式是解决融资瓶颈的根本。

　　综观目前市场上的人民币理财产品，技术含量都比较低，基本上属于低风险低收益产品，市场细分不是十分明显。在这种情况下，工商银行于5月12日至5月24日发行的2006年第一期“珠联币合”结构性人民币理财产品，无疑已经成为目前市场的热点，并有可能成为今后人民币理财市场的一种趋势。

　　这款理财产品属于与欧元兑美元汇率挂钩的本金保障型浮动收益理财产品，从目前欧元兑美元的汇率走势来看，客户获得比同期定期存款更高收益率的机会较大。更为重要的是，该理财产品无需客户持有外汇就可进行境外投资，客户不承担本币升值的风险。该理财产品虽然在境外投资和取得收益后需进行外汇的兑换，但客户无须承担两次货币兑换的汇率风险，由工行通过远期结售汇规避部分汇率风险，其余风险由工行自行承担。这无疑是这款产品的最大看点，也将成为人民币汇率波动加大的情况下规避外汇理财风险的重要手段。(斐翔)

　　部分人民币理财新品

　　发行银行产品名称预期收益率购买门槛产品特点

　　民生银行人民币非凡理财T计划

　　期限：1年最高为2.88%5万元/20万元以信托贷款的形式发放给吉林省交通厅，贷款用于吉林省交通厅的高速公路项目。

　　兴业银行万利宝人民币理财计划

　　期限：230天、346天、367天、700天2.65%—2.95%5万元 通过在银行间债券市场投资具有未来预期、收益稳定且信誉级别高的国债、金融债、央行票据和低风险的信托产品等，将其拆成若干理财产品。

　　昆明市商业银行多方委托贷款

　　期限：3年4.07025%1万元 总额度为5亿元人民币的委托贷款，借贷人为云南铜业股份有限公司，担保人为云南铜业（集团）有限公司。贷款用途为云南铜业股份有限公司的余热发电工程项目、铜电解新增产能技改工程项目、供电系统改造工程、转炉风机改造工程。

　　工商银行珠联币合

　　期限：1年4.6%10万元从5月25日起，把当日欧元对美元的汇率作为基准汇率，并将在一年内每隔三个月按照当时的即期汇率对基准汇率作出3次相应调整，并观察汇率波动范围。