信托遇到保障房

阅读次数：5225次      一、宏观环境趋势—政府政策指向保障性住房，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。具体可以划分为：
    （1）两限房：即“限套型、限房价”，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房供应。
    （2）经济适用房：是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭，购房人拥有有限产权。
    （3）廉租房：政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭，为非产权的保障型住房。
    （4）公租房：也称政策性租赁房，指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
    （5）棚户区改造：主要指城市和国有工矿企业的棚户区的改造，也包括其他各类棚户区的改造。

    20世纪90年代，我国推行住房体制改革，偏重于商品房，忽视了政府自身应该承担的保障房的建设责任，造成所有各阶层居民只能购买商品房。因为投机炒作、地方财政越来越依赖土地出让款，加之通货膨胀，商品房价格近10年翻了10倍，造成了较大的社会问题。

    2007年8月，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，同时，进一步明确住房保障范围、保障标准，将解决城市低收入家庭住房困难列为政府公共服务的一项重要职责。

    2008年国务院明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划，随后，《2009-2011年廉租房保障规划》出台，提出争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。

    随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，“夹心层”住房问题日渐凸显。2010年6月，住房城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位。

    2011年“十二五”规划明确5年新建3600万套保障性住房的目标，具体为：2011年1000万套，2012年1000万套，之后的三年还要见1600万套，总共3600万套，使保障房的覆盖率达到20%。

    二、保障房建设的实施
    各地方政府一直以来热衷于用于商品房建设的土地出让，因为保障房需要政府投入大量财力、人力、土地资源，故地方政府积极性一直不高，因此保障房的供给历史欠账过多。随着2010年秋天以来的形势变化，地方政府开始抓紧实施保障房的建设，不仅市政府，而且区政府也积极行动起来。

    各地的保障房建设运作模式多样：下属国有开发商操作，以招投标方式交社会上的开发商市场化运作，统购一定数量商品房直接转化为保障房，或多种方式组合使用。目前国内各地保障房的建设以国有开发商为主。保障房融资渠道主要包括财政拨款、土地出让、城市公积金管理中心以住房公积金提供贷款、专项债权计划、BT模式等。

    保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%-5%。为了鼓励房产商从事保障房建设的热情，地方政府以各种形式、直接或间接给予开发商补偿，例如保障房小区周边的商铺市场化价格销售，保障房小区中留出一定比例商品房，或者在开发商竞拍其他地块时给予资格或价格方面的优惠。有的上市房产公司、民营开发商对此积极性较高，但因为保障房利润偏低的缘故，此类开发商介入保障房的动机比较复杂。

    三、信托如何参与此类项目
    经济适用房
    经济适用房土地由国家划拨，没有土地证，意味着信托公司不能将土地作为抵押物，按照传统的房地产开发贷款要求，信托公司很难对付其融资，因此，信托介入经济适用房需要另外的信用保证。显然，政府信用或政府背景信用是信托公司介入经济适用房的重要保障，这需要政策的配套支持。另外，信托资金介入经济适用房还会遇到建设周期、退出安排等因素的影响。

    两限房建设
    两限房建设基本采取了商品房开发模式，但价格却受到限制，导致这类保障房政府收益，开发商利润空间很小，甚至亏损，因此，两限房的开发量一直不大，信托资金对两限房的开发也鲜有涉足。如果将两限房建设与真正的商品房捆绑开发，可以提高开发商的利润空间，或为信托资金介入创造条件。

    廉租房、公租房
    这类保障房建设可采用多种信托融资模式。其中最受关注的是房地产信托组合运用模式或房地产投资信托基金（REITs）模式。目前，各方对“REITs”参与保障房建设都报以厚望。其次，对于资质较好地地方融资平台或贷款抵押充足的房企，融资规模不大，可采用信托贷款方式。

    棚户区改造
    由于大多数棚户区改造项目都与商业开发捆绑实施，因此，这类项目也是目前信托资金进入最多的一个领域。棚户区改造项目与一般的房地产信托项目融资模式基本一致，主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、权益型信托四种模式，而尤以权益型和股权型居多。

    四、保障房类信托产品的特点
    据展恒理财基金研究中心统计,截至2012年3月21日,2012年第一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只,发行总规模38.56亿元,平均发行规模1.93亿元。其中一月份5只,发行规模7.6亿元；二月份7只,发行规模11.6亿元；三月份9只，发行规模19.4亿元。保障住房类信托产品目前市场平均收益9.23%,平均期限22个月。

    从发行量方面来看，由于2012年全国计划新开工建设700万套以上保障房，而实际在建工程量至少1700多万套，资金筹集压力使得信托公司参与保障房建设的活跃度在逐渐增加。预计保障房类项目会成为今年信托产品的趋势之一。

    目前市场上保障房类项目可大致从两个方面进行分类：从资金运用项目类型层面可大致分为棚户区改造项目、限价房或经济适用房项目两种类型，目前市场中棚户区改造类项目居多；从风险控制的层面分类，可分为地方政府出资回购项目（BT）、国资背景或政府性质的地方城投公司或房地产开发集团担保、开发商土地抵押，其中目前大部分产品的风险控制方式采用担保的形式。

    保障房类信托产品的定位一般介于房地产类信托项目与市政项目信托项目之间。即该类产品拥有房地产类产品的某些属性，但由于其同时拥有市政类项目的特点：其房地产类属性是指部分保障房类信托项目是由项目建成后的住宅或配套商业楼盘销售产生的销售收入返还信托计划本息要求，因此部分保障房类的信托产品也应从宏观房地产市场的综合情况去评估项目的风险；另外一方面，由于保障房建设受政府大力支持，也是政府今年规划的主要纲要之一，因此保障房类信托项目另一特点是交易对手中均有国有企业背景参与。

    从收益和风险的角度来看，保障房类信托产品的平均收益比纯商业住宅或商业楼盘的房地产信托产品低年化2至3个百分点，但由于其交易对手普遍有国有企业背景，相对风险也较传统的房地产类信托产品稍低，但还是要结合具体项目做具体评价。

    五、投资者如何挑选保障房类信托产品
    虽然保障住房类项目受到国家出台政策的支持，但目前信托业整体信托资产余额已达4.8万亿元。整体兑付存量较大，因此整体信托业存在一定的兑付风险。展恒理财建议投资者在选择此类产品时需要从信托发行平台、项目地理位置及还款方式或还款来源，项目担保或回购方所在地区及财务信用等级三方面具体分析每一款产品。
(来源：展恒理财)