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【文章转载】房地产信托业务如何转型?

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2017年以来,在楼市调控走向深化、房地产企业融资渠道又不断收紧的环境下,房地产信托业务风险和机遇并存。尽管传统融资类房地产信托业务依旧是主流且在呈增长趋势,但更多信托公司加强了房地产信托业务转型的探索。


当前房地产信托发展的特点


发行规模显著提升


2017年以来,房地产信托发行规模比去年同期有较为显著的增长。根据用益信托网统计,2017年1-5月,信托业发行集合房地产信托规模1333亿,而去年同期为854亿,同比增长56%;今年1-5月成立集合房地产信托规模849亿元,而去年同期为669亿元,同比增长27%。在楼市严格调控下,信托公司房地产信托规模依旧有较快增长,主要原因是近期银行贷款、债券融资、私募基金等房地产企业其他融资渠道受限,房企融资需求转向所导致。


收益率提升并不明显


尽管房地产信托发行规模有较大增长,但房地产信托的收益率并没有持续显著的提升。根据用益信托网统计,今年1-5月,房地产信托平均发行收益率为6.85%,各月收益率在6.7%-7%的区间波动,尚未见持续上行趋势。在同业市场利率高企的宏观环境下,房地产信托利率并未跟随上行,主要原因是房地产信托更多面向非金融机构投资人和高净值个人发行,受同业市场利率波动的直接影响较小。


加速业务转型升级


信托公司传统房地产业务开展方式是:重视交易对手主体,对开发商进行名单制管理;无论股债结合、有限合伙、应收账款收益权等不同模式,都依赖交易对手的信用支持,本质是为房地产企业提供债务融资,其核心竞争力是放款效率。而随着业务竞争加剧,不少信托公司的房地产业务坚定向投资型业务发展,更加看重项目本身,开展真正主动管理,核心竞争力是专业能力。


房地产信托业务的主要转型方向


真实的房地产股权投资


信托公司开展真实的房地产股权投资,一般联合一定区域市场的主流开发商,重视项目所在区位和合作伙伴的操盘能力,深度介入项目开发,获取固定收益和项目分红。在风险控制上,信托公司控制项目公司或者拥有重大事项的一票否决权,对项目开发进行现场资金监管,对房地产开发各环节中的建安成本、管理营销费用、税收等各类支出进行严格控制。


商业地产投资


随着一线城市房地产进入存量时代,信托公司重视存量物业的升级改造机会。信托公司设立私募不动产投资基金,收购商场、办公楼、长租公寓等物业,通过对物业进行升级改造,在较短时间内提升物业租金。在持有物业并运营一段时间(一般为3-5年)后,再通过整栋转让,或者通过发起REITs实现退出。商业地产投资所需专业能力很高,信托公司一般设立专业子公司或专门业务团队开展此类业务。


房地产并购


随着土地价格快速上涨,“招拍挂”不再是理想的拿地方式,并购正逐渐成为大型房地产企业拿地的新方式,也是其扩张的主要途径。信托公司参与房地产并购,一是与大型房企合作,为房地产企业代持资产,通过信托基金先行收购标的资产,待标的资产现金流回正后再给房地产企业;二是关注前期低价拿地,但由于资金链紧张而不想自己操盘的小开发商,发起并购基金收购资产后,联合大型房企共同开发。


标准化融资


针对传统房地产信托融资成本较高、期限较短的劣势,信托公司开发标准化融资产品,包括物业收费权、购房尾款资产证券化业务,发行ABS或者ABN,对接资本市场,提高融资期限,降低融资成本,为房企提供延伸服务,拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。


房地产信托业务转型所需的条件


引进或培育专业人才


专业能力是未来信托公司房地产业务的核心竞争力。因此,信托公司需要引进和培育与房地产转型业务相适应的,在地产项目开发、基金管理、物业改造、结构化融资、标准化融资等领域有经验的复合型人才,组建贯穿研究、投资、管理完整链条的专业团队。


完善投后管理体系


在投资型房地产业务中,传统以非现场监管为主的贷后管理方式不能满足后期管理要求。信托公司需要完善投后管理体系,一方面积极行使股东权利,参与重大事项决策;另一方面加强现场监管力度,对住宅开发中的财务、资金监控、工程预算持续跟踪,对商业地产投资中涉及的施工、改造工作提出更加详细的监管要求。通过加强投前、投中、投后的全流程风险管理,保障后续资金退出。


改变产品营销方式


传统融资类房地产信托产品具有固定收益、期限短的特征,一般通过财富管理团队直接销售。而真实投资型房地产信托产品期限更长,风险也更高,传统的信托产品销售方式很难成功。对于投资类房地产信托产品,信托公司要拓展非金融机构投资人以及超高净值个人客户,积极开展项目的路演活动,向投资人充分展示项目优势,揭示潜在风险及风险应对措施,加强与投资人互动。


来源:国投泰康信托