房地产信托瞄准商业地产

阅读次数：4423次     随着国内楼市调控力度逐渐加大，原本将房地产信托视为生命线的信托公司，也不得不开始考虑投资风险，将目光转向近几年逐步兴起的商业地产领域。分析人士表示，目前与住宅地产相比，商业地产面临的政策性风险更低，加上"十二五"期间国家计划大批上马廉租房、经适房等项目，今后，房地产信托的重心将会逐步从住宅类转向商业物业、保障性住房类信托。

　　产品名称：上海胜境置业有限公司股权投资项目集合资金信托计划

　　投资门槛：150万元发行规模：30000-35000万元

　　信托期限：2.5年预期年收益率：8.5%-10%资金运用：信托计划资金由受托人集合运用，全部以向上海胜境置业有限公司增资的方式，用于上海市杨浦区新江湾城407街坊9丘、10丘、17丘地块项目的开发建设。

　　产品特点：首先，根据现有评估价值，增资完成后，信托计划投资的股权折价率42.6%，优先受益权股权（按3.0亿元计算）折价率36.5%。其次，信托计划回购方将自行认购5000万份信托份额，作为整个信托计划的次级受益权投资方，为信托优先受益权类投资者进一步提供保障。与此同时，信托计划资金增资上海胜境完成后，杭州信托即成为上海胜境绝对控股股东。杭州信托将采取向上海胜境委派董事、监事、副总经理和财务人员的形式参与上海胜境决策及经营管理，对于上海胜境的资金监管以及日常经营具有足够的控制力。另外，上海胜境原股东将其持有的剩余股权向杭州信托质押，并承诺在特定情况下，杭州信托可要求其以原始出资额向杭州信托指定的第三方转让，使杭州信托拥有上海胜境100%的股权处置权。

　　点评：2010年监管层对房地产的调控"步步逼近"，而这样的压力在今年似乎还将继续加大。鉴于此，房地产信托也在数量上遭到严格控制，不过，房地产是信托公司目前最赚钱的项目，完全放弃是不可能的，因此信托公司逐渐开始把目光转向商业地产。业内人士称，目前商业地产特别是高端的地产型项目还并没有受到严重打压。由于此类商业地产是普通老百姓无法涉足的，一般情况下是具备一定投资能力和风险识别能力投资人所投资的主要对象，因此具备较高的抗压性。

　　产品名称：北京信托·商业地产投资系列集合资金信托计划I期

　　信托规模：19705万元资金门槛：100万元预期收益率：8%资金运用：该信托将以股权和债权的方式，分阶段投资于北京恒世华融房地产开发有限公司。第一阶段投资运作的方式为：受托人以本信托计划成立时募集的信托资金中的6000万元，用于受让项目公司60%的股权。此次股权转让完成后，受托人将以本信托计划成立时募集的剩余信托资金向项目公司追加投资，该部分投资款计入资本公积（会计科目）。如受托人根据信托合同的约定决定本信托计划开放申购的，则申购成功后，受托人将对项目公司进行第二阶段投资运作。第二阶段投资运作的方式为：受托人以信托计划申购期募集的信托资金中的3000万元，用于再次受让项目公司30%的股权，并以本信托计划申购期募集的剩余信托资金（上限不超过20000万元），用于平价受让项目公司原股东嘉铭投资及其关联方对项目公司持有的本金金额不超过2亿元的应收账款债权。如此次债权转让完成后，本信托计划申购期募集的信托资金仍有剩余，则受托人将以剩余的信托资金向项目公司再次追加投资，该部分投资款计入资本公积（会计科目）。

　　点评：投资商业地产虽然利润很高，但其风险也不容小觑。按照国际惯例，成熟的商业地产，其经营多采用开发商整体开发并以收取租金为投资回报形式的模式，但是国内目前很多商业地产开发商的盈利是以商铺出售为主，持有型物业为辅的模式，盈利成本较高。另外，目前的信托产品期限一般为2年，而成熟的商业地产回报期一般在10年左右，国外通过REITs实现产品的流动性，并且有成熟的商业地产投资团队，而国内并没有类似的交易市场和流通模式，流动性缺乏的问题还有待解决。(来源:上海金融报)